Mieterhöhung durch Inflation: Was dürfen Vermieter

Dürfen Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen?

Grundsätzlich sind im Mietvertrag alle Bestimmungen hinsichtlich des Mietverhältnisses berücksichtigt. In den Standardverträgen ist in der Regel eine Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % erlaubt. In vielen Städten sogar nur um 15 %. Es gilt dabei: Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nach der Mieterhöhung nicht übersteigen. Eine Mieterhöhung bedarf ferner einer rechtzeitigen Ankündigung. Das schließt eine Erhöhung von heute auf morgen aus.

Zudem ist eine Mieterhöhung nur möglich, wenn ein triftiger Grund besteht. Die Inflation ist dafür nicht hinreichend. Das bedeutet, dass die meisten Mieten in Deutschland inflationssicher sind. Für eine Mieterhöhung aufgrund der Inflation gibt es für Vermieter keine Rechtsgrundlage. Eine Mieterhöhung wird im § 557 BGB und § 558 BGB geregelt. So kann eine Mieterhöhung erfolgen, wenn die Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden soll, nach einer Modernisierung oder bei einer Einverständniserklärung durch den Mieter.

Dazu der § 558 BGB:

§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten.

Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.

wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und

2.

soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Mieterhöhung bei Indexmietverträgen

Anders sieht die Situation bei den sogenannten Indexmietverträgen aus. Diese orientieren sich nicht an den ortsüblichen Vergleichsmieten oder dem Mietspiegel, sondern am „Preisindex für die Lebenshaltung privater Haushalte in Deutschland“. Auf den Punkt gebracht also an der Inflationsrate und das ohne eine Obergrenze für Mieterhöhungen. Einzig dabei begrenzt ist der Zeitraum. Eine Indexmiete muss für ein Jahr unverändert bleiben. Danach kann sie wieder steigen. Der Vorteil von solchen Indexverträgen ist, dass man in Zeiten einer niedrigen Inflation von geringen Mieten profitiert. Es geht aber auch mit steigender Inflation das Risiko von drastischen Mieterhöhungen ein. Wir von der Kanzlei Vogedes sind Ihre Experten, wenn es um Mietrecht geht.

Die Indexmiete gewann in den letzten Jahren aufgrund des relativ niedrigen Inflationsniveaus zusehends an Beliebtheit. Insbesondere in Ballungsräumen, in denen der Mietpreise entlang der ortsüblichen Vergleichsmiete jedes Jahr ansteigt, wurden in der Vergangenheit zahlreiche Indexmietverträge geschlossen.

Was aufgrund der niedrigen Inflationsrate profitabel erschien, kann nun während der weiterhin steigenden Inflation und den damit bedingten Mieterhöhungen zu drastischen finanziellen Folgen führen. Vermieter haben mit einem Indexvertrag die rechtliche Grundlage, die Miete der Inflationsrate anzupassen. Eine Mietbremsenbindung besteht ebenso wie Obergrenzen der Mieterhöhungen nicht.

Dazu der § 557b Indexmiete

(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.

(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Glück für Standard- und Staffelmietverträge? Bedingt. Durch die hohe Anzahl an Indexmietverträgen in Ballungszentren kann es durch die drastische Mieterhöhung zur Beeinflussung der ortsüblichen Vergleichsmieten führen, die damit ebenso steigen. In dem Fall kann der Vermieter seine Mieten an dem neuen ortsüblichen Mietniveau anpassen. So könnte es als indirekt also auch zu den Mieterhöhungen von Staffel- und Standardverträgen kommen.

Mieterhöhung: Was geht künftig maximal?

Es wird derzeit eine Mieterhöhung von maximal 6 % innerhalb von drei Jahren gefordert.

Bei einer Mieterhöhung gilt grundsätzlich, dass der Mieter schriftlich in Kenntnis gesetzt werden muss. Wenn die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird, bedarf es einer Zustimmung seitens des Mieters. Achtung: Die Zustimmung zur Mieterhöhung ist bereits durch schlüssiges Verhalten ausreichend. Dies umfasst beispielsweise die Zahlung der geforderten Mieterhöhung. Gegen eine Mieterhöhung können von Seiten des Mieters rechtliche Schritte eingeleitet werden, sollte beispielsweise eine außerordentliche Mieterhöhung über den Mietspiegel hinaus, aufgrund der Inflation, erfolgen. Gerne nehmen wir uns als Fachkundige Ihrer Mieterhöhung, sowohl als Vermieter als auch als Mieter, an. Haben Sie noch Fragen zur Mieterhöhung? Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.

1. https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/_inhalt.html ↑